Définir son projet et son budget immobilier
Avant de visiter quoi que ce soit, il faut savoir ce que vous pouvez vraiment acheter. Voici comment calculer votre budget, frais compris, sans mauvaise surprise.
Étape 1 sur 7
- Vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance comprise.
- La durée d’un prêt immobilier est en principe limitée à 25 ans.
- Dans l’ancien, prévoyez environ 7 à 8 % de frais de notaire en plus du prix ; 2 à 3 % dans le neuf.
- Votre budget = ce que vous pouvez emprunter + votre apport − les frais.
Commencez par votre projet, pas par les annonces
C’est l’erreur la plus fréquente : passer des soirées sur les sites d’annonces avant d’avoir défini son projet. Résultat, on visite des biens hors budget, ou qui ne correspondent pas à sa vie réelle. Prenez une heure pour répondre à ces questions, seul ou à deux :
- Pour quoi faire ? Résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire : les règles de financement et les aides ne sont pas les mêmes.
- Pour combien de temps ? En dessous de 5 à 7 ans, les frais d’achat sont difficiles à amortir. Si une mutation est probable, pensez revente dès l’achat.
- Où ? Listez vos trajets quotidiens (travail, école, famille) et le temps maximum acceptable.
- Quoi ? Nombre de chambres, extérieur, stationnement, étage : séparez les critères indispensables des simples envies.
La méthode des trois colonnes : notez vos critères en « indispensable », « important » et « bonus ». Pendant les visites, un bien qui coche tous les indispensables et la moitié des importants est souvent un très bon choix.
Calculez votre capacité d’emprunt
Les banques appliquent les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans dans certains cas, par exemple un achat dans le neuf avec un différé). Les banques disposent d’une petite marge de dérogation, réservée en priorité aux résidences principales.
Exemple : avec 3 500 € de revenus nets par mois et aucun autre crédit, la mensualité maximale est de 1 225 €. Sur 25 ans à un taux autour de 3,7 %, cela représente un emprunt d’environ 225 000 €, assurance comprise. Faites le calcul avec vos propres chiffres :
prix du bien, hors frais de notaire
- Mensualité maximale (35 %)–
- Montant empruntable–
- Frais de notaire estimés–
Estimation indicative fondée sur la règle des 35 % d’endettement (assurance comprise, estimée à 0,30 %). Seule une banque ou un courtier peut confirmer votre capacité d’emprunt.
Le reste à vivre compte aussi
Au-delà du pourcentage, la banque regarde ce qu’il vous reste chaque mois une fois le crédit payé. Un couple avec deux enfants et 2 500 € de revenus n’a pas la même marge qu’une personne seule avec 6 000 €. Soyez honnête avec vous-même : un budget trop tendu rend chaque imprévu stressant.
N’oubliez aucun frais
Le prix affiché n’est jamais le coût total. Voici ce qu’il faut ajouter :
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 7 à 8 % du prix, dont une grande partie de taxes reversées à l’État et au département |
| Frais de notaire (neuf) | 2 à 3 % du prix |
| Garantie du prêt (caution ou hypothèque) | environ 1 à 1,5 % du montant emprunté |
| Frais de dossier bancaire | de quelques centaines d’euros à environ 1 000 €, souvent négociables |
| Courtier (si vous en prenez un) | souvent 1 % du montant emprunté, parfois un forfait |
| Déménagement, travaux, ameublement | à chiffrer selon le bien |
Pensez aussi aux charges récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation, entretien. Demandez toujours le montant exact de la taxe foncière et des charges avant de faire une offre.
Combien d’apport faut-il ?
Il n’existe pas de minimum légal, mais la plupart des banques demandent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix. Un apport plus important améliore votre dossier, votre taux et votre capacité de négociation. Sans apport, un financement reste possible pour de jeunes actifs aux revenus solides et évolutifs, mais il est plus difficile à obtenir.
L’apport peut venir de votre épargne (livrets, épargne salariale, plan ou compte épargne logement), d’une donation familiale ou de certaines aides. Votre épargne restante compte aussi : une banque apprécie de voir quelques mois de mensualités de côté après l’achat.
Votre budget en une phrase
Prix maximum du bien = (montant empruntable + apport) ÷ 1,075 dans l’ancien. Avec 225 000 € empruntés et 25 000 € d’apport, vous pouvez viser un bien autour de 232 000 €. C’est ce chiffre, et pas un autre, que vous utiliserez pour filtrer vos recherches.
Questions fréquentes
Comment calculer rapidement son budget immobilier ?
Multipliez vos revenus nets mensuels par 0,35 pour obtenir la mensualité maximale, déduisez vos crédits en cours, puis utilisez un simulateur pour convertir cette mensualité en capital empruntable selon la durée et le taux. Ajoutez votre apport et retirez environ 7,5 % de frais de notaire dans l’ancien.
Le taux d’endettement de 35 % inclut-il l’assurance ?
Oui. Depuis les règles du HCSF, les 35 % s’entendent assurance emprunteur comprise.
Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?
En principe non. Une durée de 27 ans est possible dans certains cas, notamment pour un achat dans le neuf ou avec travaux importants, grâce à un différé d’amortissement.
Faut-il obligatoirement un apport ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais la plupart des banques demandent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix.